قول‌نامه‌های خرید و فروش ملک هم باید در سامانه سازمان ثبت اسناد ثبت شوند
طبق مصوبه مجلس مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلف شدند تا پیش‌نویس قراردادهای خود را در سامانهای که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد میشود ثبت کنند. با توجه به این مصوبه در صورت تایید شورای نگهبان عملا باید تمامی قول‌نامه‌هایی که برای املاک تنظیم میشود در سامانهای که از سوی سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی خواهد شد ثبت می‌شوند تا امکان تخلف در این زمینه کاهش یابد؛ طبق طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» که امروز (۳۱ اردیبهشت ماه) در مجلس بررسی و به تصویب رسید تمامی اعمال حقوقی که در رابطه با اموال غیرمنقول صورت می‌گیرد نیز باید در این سامانه ثبت شوند.
نمایندگان مجلس در صحن علنی امروز (۳۱ اردیبهشت ماه) در جریان بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» دلالان اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملاتی ملکی مکلف کردند تا پیش‌نویس قراردادهای خود در خصوص انتقال مالکیت اموال یا رهن اموال غیرمنقول و اجاره آنها و هر نوع پیش‌فروش ساختمان را در سامانهای که ظرف ۶ ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران اسناد رسمی طراحی و اجرا میشود ثبت کنند. البته طبق پیش‌بینی‌هایی که در این طرح صورت گرفته است ثبت پیش‌نویس این اسناد در سامانه به معنای مراجعه نکردن مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نخواهد بود.
همچنین در این طرح سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده تا با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سامانهای را جهت ثبت قراردادهایی که پیش از لازم الاجراء شدن این قانون با سند عادی تنظیم شده‌اند، ایجاد کند. دارندگان اسناد عادی همچنین موظف شدند تا ظرف مدت یک سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نسبت به ثبت اسناد عادی خود در این سامانه اقدام کنند.
براساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی ، «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است» در این صورت اگر اسناد تنظیم شده هر کدام از این موارد ذکر شده در قانون مدنی را نداشته باشند جزو اسناد عادی به‌شمار می‌آیند. کاربردی‌ترین سند عادی قولنامه‌ای است که معمولا قبل از تنظیم رسمی سند، میان دو شخص بسته میشود. یکی از تفاوت‌های سند عادی و سند رسمی، ثبت شدن آن در سازمان ثبت اسناد بود. حال با این طرح پیشنهادی مجلس در صورت نهایی شدن این تفاوت میان سند عادی و سند رسمی از میان خواهد رفت و اسناد عادی نیز همچون سند رسمی باید در سامانه سازمان ثبت اسناد ثبت شوند.
طبق طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: «سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سامانهای را برای ثبت قراردادهای که پیش از لازم الاجراء شدن این قانون با سند عادی تنظیم شده‌اند، ایجاد کند. دارندگان اسناد عادی مذکور مکلف هستند ظرف مدت یک سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نسبت به ثبت اسناد عادی خود در سامانه مذکور و ظرف مدت پنج سال از تاریخ ثبت در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی اقدام کنند.»
همچنین چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله‌ای با اسناد عادی انجام شد و در سامانه ثبت الکترونیکی معاملات ثبت شده باشد، تا پایان زمان‌های قانونی در نظر گرفته شده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مذکور به اشخاص ثالث وجود ندارد و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید شود. این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک، ملک به نام او ثبت شده است نیست. در این صورت سردفتر مکلف است پیامدهای مربوط به الزامات اجرای این قانون را به طرفین قرارداد صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید کند.
براساس این طرح همچنین کلیه دستگاه‌های اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلف شدند تا حداکثر ظرف مدت یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون به سامانه ثبت الکترونیک معاملات متصل شوند. ارسال نکردن پاسخ استعلام از طریق آنلاین به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
محاسبه و اخذ مالیات نقل و انتقالات املاک از طریق سامانه پرداخت‌الکترونیکی معاملات
نمایندگان مجلس همچنین امروز در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» مصوب کردند تا محاسبه و اخذ مالیات نقل و انتقال املاک از طریق سامانه پرداخت الکترونیکی معاملات انجام شود و مشخصات کامل آن در سامانه ثبت الکترونیکی قید شود.
وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز مکلف است تا میزان ارزش معاملاتی املاک و میانگین قیمت روز املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی را به صورت برخط (آنلاین) از طریق سامانه ثبت الکترونیکی معاملات به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند؛ در غیر این صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل‌الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند. حق‌الزحمه سردفتر برای انجام وظایف این ماده طبق تعرفه‌ای است که سالانه توسط سازمان تعیین می شود.
اعلام بدهی به صورت آنلاین توسط سازمان تامین‌اجتماعی
نمایندگان مجلس همچنین در طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» وظایفی برای سازمان تامین اجتماعی نیز مشخص کردند. این سازمان مکلف به اعلام آنلاین بدهی خود از طریق سامانه ثبت الکترونیکی معاملات شد.
براساس این ماده: «سازمان تامین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف مدت یکسال پس از لازم الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیکی معاملات، نسبت به اعلام برخط (آنلاین) میزان بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی مصوب تیرماه ۱۳۵۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور وصول آن از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام کند. در غیر این صورت سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. در فرض اخیر منتقل الیه و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند. این امر مانع مراجعه سازمان تامین اجتماعی به انتقال دهنده نیست.»
نمایندگان مجلس همچنین در این طرح مراجع قضایی، کمیسیون و شوراهای ذی‌صلاح را مکلف کردند تا آرای قطعی مربوط به هر پلاک ثبتی در جریان رسیدگی به امور اراضی املاک را به صورت آنلاین از طریق سامانه اعلام کنند.
بر اساس ماده ۸ مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و سایر مراجع ذی صلاحی که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور اراضی و املاک تعیین شده‌اند، مکلف هستند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به هر پلاک ثبتی را از طریق سامانه به صورت برخط (آنلاین) به سازمان اعلام کنند. سازمان ثبت اسناد موظف است اطلاعات مذکور را در دفتر الکترونیکی املاک درج کند، در غیر این صورت رأی یا تصمیم مذکور در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد است، متخلف از حکم این ماده حسب مورد علاوه بر مجازات اداری یا انتظامی مربوط مسئول جبران خسارت زیان دیده نیز است.